상가매매 1편 - 상가 가계약하기

  상가구입기 1편으로 가계약을 한 것을 일기로 기록해 두어요.
  4일 동안 상가를 알아본다고 그 곳에 정신이 팔려 있었어요. 아마 한 달 간은 상가를 매매한다고 조금은 분주할 듯 해요.

건물주가 될 수 없다면 상가주인이라도 되자.

[너무 비싼 부산시장 점포]
  상가가 나오는 것을 열심히 블로그로 보고 있었어요. 부산 시장 점포를 하나 구입해보자면서요.
나오는 매물도 없었고 나와도 평당 가격이 엄청 나네요. 그래도 시장 점포 공실률이 없다는 말에 2달 동안 지켜보았어요.
  그래도 나온 것이 없네요. 공인중개사에 전화를 해도 아직 나온 것이 없다는 말만 들었네요.

[발견! 내 돈에 맞는 상가]
  부산은 마음에 드는 상가를 구입하기 어려워서 OO상가, OO마산상가, OO상가를 살펴보았어요. 네이버에 검색을 해보니 몇 개가 나오네요.
  상가는 1층을 사라는 말이 많아서 1층을 위주로 보았어요.
  몇 개의 관심이 있는 것 중에서 제가 가진 현금에 조금만 대출을 받으면 살 수 있는 상가를 살펴보았어요.
  싹싹 긁어서 현금을 모으니 2억 7천 정도 되네요.
  3억 5천짜리 1층 상가가 났네요. 단지내 상가로 평당 998만원으로 35.1평이네요. 상가를 사려고 하니 3억 7천만원( 3억5천만원+중개수수료 315만원+공과금 1천6백4만원)이 필요하네요.
  - 단재내상가
  - 매매 3억5,000만원
  - 평수 : 35.1평
  - 계약/전용면적 : 115.7/69.42m2(전용률 60%)
  - 보안시설 : 자체경비원
  - 매물특징 : 2층이 병원입구라 유동인구가 많음. 1층 9억 상가를 3등분해서 분할매매
  - 중개보수 : 최대 315만원
  - 공과금 : 약 16,401,500원(취득세 1,400만원, 지방교육세 140만원, 농어촌특별세 70만원, 등기신청수수료 및 인지 165,000원, 국민주택채권 약136,500원)

[우선 전화하기]
  마음에 드는 상가를 수요일날 발견하였어요. 공인중개사에게 문자를 보냈어요. 언제나 상담을 환영한다며 월세를 200은 받는 곳이라며 구경을 오라고 하네요.
  목요일날 공인중개사에 전화를 했어요. 가는 날이 장날이라고 계속 전화를 받지 않으시네요. 내 것이 안 되려고 그러나? 목요일 저녁에 연락이 왔네요. 그래서 금요일날 상가를 보러가기로 했어요.

[발품 팔기, 상가 구경가기]
  금요일 상가를 보러갔어요. 상권이 어떻게 형성되었는지 보기 위해 가까운 마트에 주차를 해놓고 상가 주변을 걸어가보았어요.
  목요일날 사진으로 주변을 보았을 때보다 엄청나게 상권이 형성되어 있네요.
  상권이 이렇게 좋을수가.
  근처에 영화를 보러 왔지 상가를 볼 생각을 하지 않았네요.
  상가는 좋은데 왜 팔지?
  공인중개사를 만나서 설명을 들었어요. 지금 음식점이 나가고 100평을 분할해서 매도를 한다고 해요. 9억 정도의 상가인데 3개를 분할해서 판다고 하네요.
  분할 중에 제일 처음이라 나름 좋은 자리에네요. 단지 바깥으로 상가가 보이고 옆쪽으로도 출입문을 낼 수 있네요.
  설명을 듣고 부동산에서 바로 출력한 등기사항증명서를 받았어요.
나쁘지 않아서 가계약을 걸어두어야겠어요.

[근저당설정이 왜 이렇게 많아?]
  집에 와서 등기사항증명서를 자세하게 보았어요.
  무슨 근저당설정이 이렇게 많아?
  2016년 8억 4천만원짜라 상가를 사면서 제1금융권 채권최고액 5억 4천만원, 제2금융권 채권최고액 3억 7천7백만원이 잡혀 있네요.
  허걱!
  이 상가는 은행것이네요. 더구나 주인은 1년만에 파는 것이네요. 제 상식으로는 이해가 되지 않지만 9억짜리 상가을 담보로 7억을 대출 받으셨어요. 즉 2억으로 9억짜리 상가를 샀다는 것이예요. 지금 상가주인은 이자가 감당이 되는지 궁금하네요.
  근저당설정이 너무 많아서 이런 상가를 사도 되는 것인지 조금 고민을 했어요.
  저녁 동안 근저당설정이 된 상가에 대해서 열공을 했네요.

<계약조항 검토 후 특약사항에 명시할 사항>
  - 계약 당시의 등기부상 권리관계 상태를 잔금지불시까지 변경
  - 잔금지불과 동시에 등기이전에 관련된 일체의 서류
  - 잔금일을 기준으로 공과금과 세금을 정산한다는 내용
  - 계약 불이행시 손해배상을 한다는 내용
  - 각종 권리제한 등에 대한 말소 또느 인수에 대한 내용

  근저당설정이 되어 있을 경우 주의할 점이 있네요.
  계약서에 특약사항으로 꼭 넣어야 하는 내용
  * 계약일 현재 OO은행 근저당(접수번호 : ) 채권최고액 일금 **만원은 20 년 월 일까지 말소하기로 하며 이에 대한 제반 비용은 매도인이 부담하기로 한다.(근저당 상환영수증 및 말소비용납부 등을 확인해야 함. 매도인, 매수인이 해당은행에 동행히여 상환 및 말소하거나 법무사가 소유권 이전과 동시에 처리함.)

[토요일 상가 가계약을 하다]
  근저당설정 때문에 공인중개사에게 문의를 했네요. 근저당설정을 없애는 것은 당연한 조건이네요.
  우선 계약 전까지 상가를 잡아두기 위해 가계약을 했어요.
  계약은 다음주 화요일날 하기로 하고요.
  상가구입가는 3억 4천 6백만원으로 공인중개사 가격만큼은 깎았어요. 가계약금으로 3천4백만원을 인터넷뱅킹으로 이체를 했어요.
  중도금은 없이 8월 25일날 잔금을 치르며 근저당설정을 법무사에게 풀게 시키며 제 명의로 바꾸기로 했어요.
  3억 3천 6백만원만원을 잔금으로 내야 하네요. 남은 한 달간 제가 가진 현금을 계산하고 대출을 1억을 낼 지 보아야겠어요. 처음 계산할 때는 대출금이 1억이었는데 마이너스가 아닌 펀드를 해지하면 그보다 작아지지 않을까 싶네요.
  대출 2년 내고 보증금을 5천만원 정도 받으면 중개수수료 물고 바로 갚아서 이자를 줄이려고 해요.

  아무튼 물가가치를 따라가지 못하는 저금 종자돈으로 첫 상가를 구입하는 첫걸음인 상가 가계약을 했어요. 편의점 쪽에서 제가 사고 싶은 상가를 보고 간다고 해요. 그 분께 임대를 해 드리고 싶네요.
  나름 뿌듯뿌듯.
  다음주 계약을 잘하고 8월 25일 제 명의로 등록되길 기대해요. 알뜰하게 모아서 1억원 정도의 대출금을 빨리 갚고 종자돈을 모아서 2번째 상가를 구입해 보아야겠어요. 

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